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マイホームは投資か?

 「家賃と同じ値段で、マイホームを手に入れることができる!」

不動産屋のこの必殺営業トークには心奪われそうになります。私も、かつては同じように考えていました。30年後も生活しなければならないのだから、今家を購入して、家賃分借金の返済に支払い続ける方が絶対に得じゃないか・・・。ところが、これには落とし穴があり、多くの人がそれを理解しないまま、マイホームの購入に踏み切っています。

 仮に、頭金500万円で3000万円の家を購入したとしましょう。これがどういったことを意味するのでしょうか?そう、これは、先物取引でみたのと同じ、レバレッジを効かせた売買を行っているのです。しかも、「買い」です。このレバレッジは6倍ですので、かなり思い切った投資だ、といえるでしょう。かりに、とうもろこしのときと同じように、価格が3%下がれば、90万円のマイナス、あなたが用意した500万円からみると、約5分の1をなくした計算になります。しかも、建物は時間の経過とともに老朽化します。これは絶対ですので、ファイナンス的にみてみると、マイホーム購入とは、必ず価値が下がるものを、レバレッジをかけて購入している、という、恐ろしく危うい投資をしているわけです。

 この話をすると、「値上がりを期待しているわけではなく、自分で住むための家として購入するわけだから、投資ではない」という反論をよくされます。実際に私の奥さんもその一人で、彼女には何度話して聞かせても無駄でした。

 たとえば、バブル時代に家を購入した人はどうなったのでしょうか?億ションなどといわれた都内のマンションも、半額まで値を下げています。こういった人が、住宅ローンが払えなくなった場合、そのとるべき手段は一つだけです。銀行が、そのマンションを売却してしまい、借金を取り返そうとします。しかし、当のマンションは価値が半額で、売却をしても、まだ全財産払えていない・・・・・。残っているのは借金だけ、ということになります。

 マイホームとは、大きなレバレッジをかけた不動産投資と同じわけです。しかし、ここまで説明すると「そんなのは特殊なケースだ」とか、「賃貸だと、一生支払わなくてはならない。その差額はどう説明する?」などという反論がきます。前者に対しては、特殊であれ何であれ、90年代にマイホームを購入した人たちは、破産をしなくても、ほとんどが不動産投資の失敗者で、当時の大多数の購入者は意識してようがしていまいが、それにあてはまる、という説明をしますし、後者に対しては30年後に住んでいる賃貸マンションは新築だし、頭金として充当していなかったお金は金利を生んでいるはずで、購入も賃貸も同じ結果になるのだ、ただ、不動産購入はリスクがつくために、投資になるのだ、ということになります。

 私個人の考えとしては、マイホームとして不動産を購入するのは悪い選択肢ではない、と考えています。それは、少子高齢化社会が進み、人口の減少が進んだとしても、これからはインフレの世界へと進んでゆくのではないか、ひいては地価が高騰するのではないか、という見通しがあるからです。・・・・・こういった見通しを立てている時点で、すでにマイホームが投資なのだ、ということの表れなのですが、それを理解できる人は、何故か私の周りにはあまりいません。


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