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不動産

 このサイトで紹介する金融商品の中で、私がもっとも苦手な分野は不動産です。というのは、実際の取引が一度もないからです。一応、金融には興味がありますし、兄が不動産をやっており、彼のはぶりが非常によい所から興味をもち、宅地建物取引主任者の資格はとっています。とはいえ、それはあくまでも知識の中だけの話で、実際の現場に生きた実務とは違う、という悲しさがあります。しかし、私はマーケットに関してはプロです。(一応、これでメシくってるからね。個人相場師とはいえ)そのため、金融マーケットのプロからみた視点で、不動産に関して簡単に話しをさせていただきます。

 不動産の金融商品、といえば、真っ先に思いつくのは、投資用のワンルームマンションなどです。不動産業者が手ごろなワンルームマンションを、あなたのために売ってくれる、という、非常にありがたいモデルです。また、これらの不動産を購入する場合、キャッシュで全額を出せる人はまれです。多くは、銀行からお金を借りて建設し、何年か後に回収、というパターンでしょう。

 どうして不動産業者も、銀行も自分達でやらないのでしょうか?本当に儲かるのであれば自分達でやればよいはずで、それをわざわざ他人にお金を貸してまでワンルームマンションの建設を手伝ってあげる、というのは、少し人が良すぎるようです。

 結論からいってしまいますと、家賃収入で得られる利回りは、将来のリスクに対する、リスクプレミアムなのだということがいえるでしょう。たとえば、表面利回り(税金、空き室リスク、修繕費用などの諸経費を引く前の単純家賃総合計)7%のワンルームマンションがあったとします。15年目からは利益になるのか、というとそうではありません。先ほども説明したように、表面利回りは各種さっぴかれ、手元に残る実質利回りはさらに落ち込みます。回収できるのはさらに先のことになるでしょう。さらに、もし仮に空き室がたくさんできたらどうなるでしょうか?毎月の支払いは銀行にしなくてはならないのに、家賃が入ってこない。経営が立ち行かなくなる可能性も十分あります。そうなったとき、その投資用ワンルームマンションを売却するしかなくなりますが、株式のように、すぐに売れるわけではありません。(これを流動性がない、といいます。)流動性のない商品の場合、足元をみられ、安く買い叩かれる、ということだって考えられます。こうやってみると、投資用のマンション、アパートは、自分から新築するものではない、ということがわかるはずです。価値が3000万円のアパートしか持っていないが、明日の600万円がのどから手がでるほどほしい・・・・。そんな人に700万円を出して、3000万円のアパートを安く買い叩いてこそ、初めてアパート、マンションはうまみのある投資商品なのだ、ということがわかります。不動産屋、銀行が自らアパートマンションを建てないのは、そういった理由があるわけです。将来のさまざまなリスクを考慮すると、たとえ表面利回りが7%でもおいしくない、と考えているからこそ、他人に売却をすすめるわけです。(銀行の場合、担保にマンションをとることができる上、金利を稼げるといううまみもある。バブル時代のような無茶な地価でない限り、貸し倒れのリスクは低い、と考えるのでしょう)一方、さきほどあげたような状態で困っている、おいしいアパート、マンションなどの中古物件売却依頼がでてきた時に、業者(あるいはその関係者が個人的に)はそれを自ら購入、転売、あるいはアパート経営を行う、というわけです。

 仮に、あなたに不動産を見る目があるのなら、不動産投資を行うのも良いでしょう。しかし、あなたが相手にするのは、膨大な数の不動産屋です。彼らは収益機会を必死に探しており、発生した収益機会はプロによって奪われる可能性が高い、ということをまず考えておくべきです。不動産業界は、マーケットほど効率的ではありません。しかし、収益機会は大抵は近いうちにプロが奪ってゆくでしょう。私はマーケットを通し、プロの恐ろしさ、鋭さと、素人の甘さ、認識のなさを痛感しています。それはどの世界でも同じでしょうが、不動産業者にも通じることだと考えます。加えて不動産は流動性が恐ろしく低いため、私は専門をマーケットのみ、と決めて、不動産売買は行わないのです。まあ、これから先、もっと資金が潤沢になればわかりませんが・・・・。


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lastaccess:2009/09/28